خبراء يطالبون بأعادة النظر فى الضرائب العقارية

خبراء يطالبون بإعادة النظر في قوانين الضريبة العقارية ويعتبرونها كارثية

خبراء يطالبون بإعادة النظر في قوانين الضريبة العقارية ويعتبرونها كارثية


طالب عدد من الخبراء العقاريين بضرورة إعادة النظر فى التشريعات التى تسنها وزارة الإسكان استعدادا لاستقبال الطفرة الهائلة فى القطاع العقارى محليا عقب انتهاء الأزمات السياسية ورحيل نظام الإخوان الذى كان يستحوذ على مقاليد إصدار وسن التشريعات التى تخدم المصالح الضيقة للجماعة وتتجاهل مطالب أبناء الشعب المصري.

وأوضح الخبراء، أنه لابد من الاستعداد بقوانين قوية وتفعيلها لتضييق الخناق على المتلاعبين بذلك القطاع الهام والحيوي وتحول دون عودة تحكم الإخوان فى سوق العقارات، خاصة أن المعلومات تؤكد استحواذ قيادات إخوانية على سوق العقارات فى مدن البحر الاحمر وسيناء من خلال مكاتب السمسرة التى تعمل تحت ستارهم
الضريبة العقارية جباية أم تكافل اجتماعي
تضاربت الآراء حول مشروع قانون الضريبة العقارية فيرى بعض الخبراء أن تأجيل الحكومة لقانون الضريبة العقارية للعام القادم سيكون له تأثير إيجابى على السوق العقاري، حيث يتيح للشركات تسوية أوضاعها واستعادة النشاط من جديد بالسوق، وذلك بعد أن شهد السوق العقارى مرحلة ركود واسعة ، موضحين أن السوق بعد 30 يونيه بدأ يتعافى وينهض، ومع تطبيق هذه الضريبة سيتراجع السوق مجددا. ويرى بعض الخبراء ان قانون الضريبة العقارية لابد من تطبيقه، ولكن على الوحدات السكنية الفاخرة فقط التى يتجاوز ثمنها المليون جنيه، بينما يصفه البعض "بالجباية" نظرا لأنها تزيد الأعباء على المواطن المصرى، مؤكدين على أن هذا التوقيت غير مناسب لفرض الضريبة العقارية.
بداية يرى حمادة صلاح الخبير العقارى أنه لابد من إلغاء قانون الضريبة العقارية لأنه يحمل المواطن المصري عبئا إضافيا، حيث يصف هذا القانون "بالجباية"، مشيرا إلى أن معظم الدول العربية لا تقوم بفرض هذه الضريبة، ولكن مصر فرضت هذه الضريبة اقتداء بأمريكا، حيث تحصل هيئة الضرائب كل عام 10% من قيمة الوحدة السكنية.

وأضاف صلاح أن نظام العوائد هو أفضل من الضريبة العقارية، حيث تمثل الضريبة عبئا على المواطن المصري، ويتم دفع هذه الضريبة أكثر من مرة، ففي البداية يتم دفع الضريبة على مبيعات الجملة وهى الأراضي ثم تاجر التجزئة التى تمثل الوحدات السكنية لدى شركات الاستثمار وأخيرا المستهلك الذى تلقى على عاتقه جميع الأعباء.
بينما اختلف معه فى الرأي المقيم العقاري محمد سعد راشد فى أنه لا توجد مشكلة من تطبيق قانون الضريبة العقارية على الإسكان الفاخر، فهى ضريبة يتم تطبيقها بمفهوم جديد وهى الحصول على الأموال من الأغنياء وإعطاؤها إلى الفقراء.
وأضاف أن التطورات الأخيرة التى طرأت على قانون الضريبة العقارية تهدف إلى زيادة الحصيلة إلى 1.5 مليار جنيه خلال العام الأول من تطبيقها وتتزايد سنة بعد أخرى تبعا للتوسع فى الحصر والتقييم لتصل إلى 5.1 مليار جنيه عند اكتمال الحصر والتقييم عام 2016 - 2017.

سياسة التصرف فى الأراضي
أكد المهندس صلاح حجاب الخبير الاستشاري الهندسي، أنه من المفروض أن تكون القوانين مشجعة على البناء فى المكان المناسب طبقا للخطة وفى ضوء سياسة معلنة مسبقا ولابد ان يجيب القانون على خمسة أسئلة هامة وهى لمن وأين وكيف نبنى ومن يبنى ومن يدير ويصون البناء ؟، وأن تلعب الدولة دور المخطط والممكن والمحفز والمتابع ولا تتدخل الا بخطة واضحة لانها عندما تدخلت فى قانون الإيجارات أفسدت العلاقة بين المالك والمستأجر فلابد ان تخرج الدولة وتترك الطبقا للعرض والطلب .
وأضاف حجاب، أن من أهم الألغام التي تواجه القطاع العقاري هو عدم إقرار سياسة معلنة حتى الآن للتصرف فى الأراضي، لأن الأراضي المصرية ليست سلعة، وإنما هي ملك للشعب المصري ووديعة لدى الحكومة، والدولة ليست تاجر أراضى لذلك لابد من وضع سياسة معلنة وتخطط الأراضي لتكون مناطق صناعية أو زراعية أو مدن سكنية وفق الخطة القومية للتنمية وتعرض على المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية التابع لرئاسة مجلس الوزراء.
وأشار إلى أن القوانين لن تحل المشاكل التي ستظل قائمة طالما لا يوجد تفعيل لإدارات المتابعة وتقييم الأداء الذي تميز بين المستثمر العقاري الذي يعمل بناء على دراسة جدوى واضحة متفقة مع خطة التنمية وبين المغامر العقارى الذى يقوم بالبناء المخالف دون دراسة جدوى ويخالف خطة الدولة للتنمية
ومن جانبه، قال المهندس كمال فهمى ـ نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للتخطيط والمشروعات ـ إن كل قانون له مزايا وله بعض العيوب التى نعمل جاهدين على تلافيها وتصحيحها فى القوانين الجديدة فمثلا كان الاستثمار العقارى يعمل وفق القانون 89 ولكن الان تم العودة للعمل بقانون 59 لسنة 1979 بالاضافة الى الائحة العقارية وقانون 119 للبناء الموحد تيسرا للمستثمرين ولان قانون 59به ثلاث طرق للتخصيص وهى الامر المباشر او القرعة او المزايدة

تعديل قانون الإيجارات القديمة
أثارت تصريحات وزراء الإسكان المتعاقبة بتعديل قانون الإيجارات القديمة ردود فعل متباينة، فأعادت الأمل لدى مالكى العقارات القديمة الذين يعانون من ضعف العائد الذى يحصلون عليه نتيجة القيمة المتدنية لإيجارات الوحدات السكنية التى يمتلكونها‏، ولاقت غضب المستأجرين ورفضهم التعديل؛ لأنهم غير قادرين على سداد الإيجارات المرتفعة.
قال الدكتور مجدى قرقر أستاذ التخطيط العمرانى ، إن مشكلات قانون الإيجار القديم تتمثل فى إعطاء الأبدية لعقد الإيجار بالمخالفة للشريعة والقانون المدنى، وتجميد القيمة الإيجارية رغم تضخم كافة السلع؛ ليس هذا فقط، بل إن الإيجارات القديمة نزل عليها عدة تخفيضات بعد الحرب العالمية الثانية، وفى الخمسينيات والستينيات، حتى إن القيمة الإيجارية انخفضت إلى نصف القيمة تقريبا وظلت على هذه القيمة المتدنية حتى الآن، فأصبحت القيمة الإيجازية لا تكفى سد احتياجات الملاك المعيشية الضرورية، وفى المقابل المستأجرون السعداء بالقيمة المتدنية، لكنهم لا يجدون مسكنا لأبنائهم، وإذا وجدوه فهم مطالبون بدفع عدة مئات الآلاف لشرائه أو دفع قيمة إيجارية كبيرة وفقا لقانون الإيجار الجديد تزيد عن 1500 جنيه شهريا.
وأضاف قرقر أن أهم المقترحات لتعديل القانون هو زيادة القيمة الإيجارية تدريجيا على عدة سنوات تتراوح من 3 إلى 6 سنوات، مع مراعاة 7 عوامل؛ هى: "سنة الإنشاء، وسنة التعاقد، ومساحة الوحدة السكنية، ومنطقة الوحدة، وحالة المنشأ، وقيمة التضخم الحالى، ومعدل زيادة الدخول".. وفقا لهذه العوامل تُحدَّد الزيادة الإيجارية، كما أشار قرقر إلى أنه ستختلف القيمة من منطقة إلى أخرى، وأن القيمة الإيجارية إذا زادت عن ربع دخل المستأجر، فعلى الدولة أن تدفع الفرق على هيئة بدل إسكان؛ أى أنه لن يضار أحد من تعديل القانون، "ويوجد لدينا أكثر من 5 ملايين وحدة مؤجرة مغلقة ستُفرض ضرائب ورسوم عليها، وستوضع فى صندوق دعم الإسكان الشعبى أو صندوق دعم المستأجرين غير القادرين إلى أن تفتح الوحدة للاستفادة منها".
وأشار المهندس على بيومى خبير الشئون العقارية وعضو لجنة تعداد مسودة قانون العلاقة بين المالك والمستأجر بالإيجار القديم؛ إلى وجود تجربة تراضٍ قديمة بين المالك والمستأجر بشركات التأمين، وهذه التجربة تعترف بأن الأرض حق للمالك بعد زوال المبنى، وأن الوحدة المؤجرة بقانون قديم حق للمالك والمستأجر مناصفةً بنسبة 50% لكل منهما. وهناك طرق أخرى للتراضى بين المالك والمستأجر، لكنها مرتبطة بكيفية تحديد قيمة العقار القديم المبنى منذ زمن، وهناك طرق لتقييم القيمة التقديرية الحالية وفقا لمعايير التقييم الدولية، وهى: "التكلفة، ورأسمال الدخل". والتكلفة هى التى ستحدد قيمة الأرض. أما قيمة المبانى فمرتبطة بالإهلاك؛ أى حالة العقار والعمر الاقتصادي المتبقى، وبمتغيرات كثيرة، ومن ثم إذا عُرفَت قيمة الوحدة السكنية دون الأرض، يشترك فيها المالك والمستأجر بنسبة 50% لكل منهما بالتراضي والتوافق المجتمعى. وهناك الضريبة العقارية التى حسبت القيمة الإدارية السنوية. إذن، هناك تجارب كثيرة للتراضى بين المالك والمستأجر عبر منظومة حسابية.
وأكد بيومى على ضرورة الحوار المجتمعى، وأنه أساس مسودة القانون قبل تحريك العلاقة الإيجارية وأخذ رأى خبراء ومتخصصين بالتقييم المالى والأصول لتحديد قيمة الوحدة السكنية وتحديد الزيادة فى القيمة الإيجارية.
على أن يستمر العمل بالقيمة الجديدة لمدة سنة واحدة، وتزداد بعد السنة بنسبة 10%، ثم تزيد فى السنة الثالثة بنسبة 10% حسب آخر أجرة.
وتزاد القيمة الإيجارية للوحدات المنشأة سنة 1962 وقبل سنة 1977م إلى عشرة أمثال القيمة المعتمدة حاليا. وهى تتراوح بين عشرة إلى عشرين جنيها شهريا، بحيث تصبح الأجرة الشهرية 100 إلى 200 جنيها شهريا، على أن يُعمَل بالأجرة الجديدة لمدة سنة واحدة تزيد بعدها بنسبة 10%، ويُعمل بالأجرة الجديدة لمدة عام، ثم تزيد فى السنة الثالثة حسب آخر زيادة بنسبة 10% أخرى، ثم تتحرر العلاقة الإيجارية، وتزاد القيمة الإيجارية للوحدات المنشأة سنة 1977 وقبل عام 1988 إلى ثلاثة أمثال القيمة السارية، على أن يُعمَل بالأجرة الجديدة لمدة سنتين، تزيد بعدهما بنسبة 10%، ثم تزيد فى السنة الرابعة بنسبة 10% أخرى محسوبة على أساس آخر أجرة. وتزيد القيمة الإيجارية للوحدات المنشأة منذ عام 1988 وقبل عام 1996 ضعف القيمة السارية، على أن يُعمَل بالقيمة الجديدة لمدة سنة، ثم تزيد بنسبة سنوية تبلغ 10% من آخر أجرة قانونية، لمدة خمس سنوات، تتحرر بعدها العلاقة الإيجارية. والمتصور عندئذ أن تكون القيمة الإيجارية قد وصلت إلى سعر التوازن".
وقال عمرو عرجون مدير عام إدارة المعلومات بوزارة الإسكان، إن تعديل قانون الإيجار القديم مطلب من مطالب الثورة المتمثلة فى العدالة الاجتماعية؛ لأنه غير عادل للملاك؛ فهناك شقق بمئات الآلاف لا تزال تؤجر وتورث بجنيهات قليلة؛ فهذا يشكل أزمة على الثروة العقارية بمصر؛ لأن هذه الشقق ليس لها صيانة بسبب هذا الوضع الظالم، فلا يشعر المالك بأنه مسئول عن هذه الشقق؛ لأنه لا يحصل منها على فائدة؛ فهذا من أحد أسباب انهيار العقارات بمصر؛ لذلك لا بد من تعديل هذا القانون بأسرع ما يمكن، ولكن بتدريج يعيد حقوق الملاك ويراعى البعد الاجتماعى للمستأجرين.